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新华财经上海7月18日电（记者 杨溢仁）本月是年内民企地产债的到期高峰，根据广发固收统计，本月地产债的到期及回售额497亿元，另外，8月和11月的到期及回售量也超过了300亿元。
在利好政策的加持下，热点城市和区域的房地产销售复苏节奏6月以来有所加快，但聚焦到债市领域，地产作为信用债市场中曾经的发行主体“大户”，后续表现能否有所回暖？地产销售数据的环比改善能否扭转市场对整个行业的一致预期？
分析人士认为，短期地产行业内部的结构分化仍是“主旋律”，预计优质房企伴随销售下行压力的逐步缓解，再融资能力将有所改善；而对于已曝风险或仍面临较大债务集中兑付压力的房企——难逃流动性持续趋紧和资产缩表，其信用弱化料将延续。
风险事件扰动市场“神经”
自2021年四季度以来，地产领域的信用风险事件可用层出不穷来形容。除了新增违约主体阳光城、福建阳光、鸿坤伟业3家房企外，进行债务展期的房企也明显增多，涉及阳光城、恒大、花样年、龙光、富力、融创、世茂、金科、融信、奥园等16家民企。
“2022年1月、3月分别新增了1家展期房企，4至6月每月新增2家，7月以来新增了3家，展期节奏有所加快。不仅如此，2022年四季度至2022年7月13日，展期地产债的余额合计达857亿元，明显高于违约债券余额的285亿元。”广发证券首席固收分析师刘郁指出，“房企面临流动性困境时，境内普遍采用展期方式，暂时缓解燃眉之急，但如果房企本身基本面和现金流未得到实质性改善，那么展期或意味着将风险滞后暴露。因此，在当前房企销售和融资未出现显著改善的情况下，需对展期房企的现金流以及偿债压力进行密切跟踪，警惕其后续二次展期及实质违约的风险。”
值得一提的是，在地产舆情和海外加息背景下，中资企业的境外债券融资同样频频遇冷。公开数据显示，2022上半年地产与金融板块美元债的融资缺口加大，净融资规模分别为-262.00亿美元和-127.81亿美元，仅城投净融资为正，可幅度也不高，为98.74亿美元，美元债市场难言乐观。
鉴于2022下半年和2023上半年民企地产债的到期压力较大——到期及回售额为3163亿元，占2022年6月末存量债比重的66%，明显高于央企和地方国企，则在民企地产主体境内外债市“借新还旧”不畅，及其他融资渠道趋紧的多重压力下，该类主体曝出信用风险料为大概率事件。
刘郁提醒，“在借新还旧普遍受阻的情况下，那些债务到期压力较大的房企，其债券违约或展期的概率可能有所上升。对于投资者来说，一方面要关注房企销售的现金回流，另一方面需关注房企是否存在处置资产以应对偿债的压力。”
下半年马太效应料加剧
“展望下半年，市场整体的信用风险会有所上升。”南方基金固定收益研究部总经理陶铄称，“当前国内仍处于经济弱复苏的状态，企业的现金流或者说抗风险能力经过疫情这几年的冲击，确实会面临巨大的压力，投资者应保持理性。”
“身处经济下行周期，市场机构必然会控制自身的风险偏好，这也使得全市场风险预期趋于一致（购买风险趋同的资产），并导致某一类资产价格迅速下降，继而加剧强者恒强，弱者恒弱的马太效应。”贾亮亦指出，“现阶段，很多处于危机边缘的企业已经陷入再融资困境，且很难获得资金青睐。”
对于仍有需求布局地产板块的投资者，机构建议聚焦国企债券，其整体安全性相对较高。而基于公司经营水平、财务安全性和债券收益率等多方面因素，目前可将国企地产债划分为四大类型。
其一，为均好型房企。这类房企的财务指标优秀、财务安全性高，操盘能力和土储质量也均处于行业靠前水平，同时依靠强大的股东背景，融资渠道顺畅且融资成本处于行业最低水平，抗风险能力强，能够穿越行业周期性，该类地产债估值稳定性较高，适合长线资金做长期配置型投资。
其二，为错配型房企。这类房企的经营水平和融资能力会出现错配，其销售及操盘能力在行业中并不出众，或由于历史原因债务负担过重，或兼具一定规模类城投业务导致投资支出较大且盈利能力不出色，但是房企股东背景较强，融资条件不差，财务安全性较高，因此整体债券收益率相比均好型房企更高（可能存在短期估值波动），机构建议，能够承受一定短期净值波动的投资者适当拉长久期获取超额收益。
其三，为成长型房企。此类房企目前仍处于相对扩张期，拿地面积和拿地强度排名行业靠前，相应需要加强融资和项目去化。来自中金公司的研究观点认为，这类房企债券适合进行中短久期配置或把握交易性机会，长期投资需要兼顾估值历史分位数，同时重点关注拿地溢价率及后续去化水平，融资可持续性及债务到期压力。
最后，是一般型房企。这类房企或经营情况有待改善或债务压力相对偏重，当前融资相对顺畅可融资条件在行业中并不靠前，依赖于股东背景实力和流动性支持。对于该类债券，出于审慎考虑，机构更建议短期配置，同时需时刻关注股东支持意愿和能力，若股东支持能力下降或支持意愿下降应及时调整配置需求。
编辑：史可
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