降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例、调整保障性住房再贷款有关事项、延长部分房地产金融政策期限......29日晚间，本周公布的系列政策再添新彩，聚焦房地产重磅举措，这对经历了“过山车”行情的债券市场而言，将带来更加分化的影响，短期内或继续推高收益率走势，而长期将配合利率中枢下移，细分领域则有望利好地产债表现。

“调降存量房贷利率对债市的影响，并非单一的利多或利空。”业内观点指出，一方面，降低存量房贷伴随着存款利率调降，有利于债券收益率曲线的整体下移，从而对债市构成利多；另一方面，支持房地产行业系列政策可能提振消费，显著改善基本面表现，这一定程度上利空债市。

收益率影响难以一概而论 银行净息差收窄或增强配债需求

中国人民银行、金融监管总局稍早前正式发布四项房地产重磅举措，包括完善商业性个人住房贷款利率定价机制，引导商业银行对符合条件的存量房贷开展批量调整；对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一为不低于15%；调整保障性住房再贷款有关事项，对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%；延长部分房地产金融政策期限。

德邦固收首席分析师吕品对新华财经表示，下调存量房贷利率一方面可以提振消费，省下的房贷利息可以对消费形成2000亿元左右的支持，提振经济预期；另外，从银行的资产比价逻辑看，房贷作为重要的资产收益率下降，也会降低债券，尤其是长端债券的定价收益率。

“目前存单利率相对较高，银行边际存款成本不低，直接会影响债市负债端定价，进一步利好债市；但‘存款搬家’的关系影响相对复杂，居民存款行为也受制于整体风险偏好的影响，难以一概而论。”吕品表示。

短期来看，稳经济举措大概率继续支持权益市场冲高，并继续对避险资产施压。光大证券首席固定收益分析师张旭对新华财经表示，本阶段投资者切勿忽视信用债收益率上行的幅度和资管账户的赎回压力，而且还需充分考虑到偏离估值无法成交、交易对手方违约等情况；建议资管类账户的管理人此时宜尽量备足组合中的流动性，为应对市场的不确定性留出更多余地。

天风证券固定收益首席分析师孙彬彬则结合上次调降存量房贷利率之后债市的表现给出预测称，“2023年8月那次的调降，叠加了资金、政府债供给等多重因素，事后来看，整体对债市的影响可能有限。至于本次调降存量房贷利率叠加降息对于债市的影响，还需要结合央行常态化监管和曲线管理等因素加以考虑。”

东方金诚研究发展部部门总监冯琳表示，就短期而言，存量房贷利率下调带来的债贷比价效应，对债市的利多影响会更加突出，尤其是长债和超长债对银行的吸引力将有所回升。“另一方面，作为银行重要资产，存量房贷利率下调会进一步加剧银行净息差收窄压力，配合存款利率下调会加剧‘存款搬家’现象，带动理财和基金规模扩张，从而增强配债力量，同样利多债市。”冯琳补充道。

远东资信评估有限公司名誉董事长邢军表示，货币政策坚持支持性立场，并加大调控强度和精准性，是促进经济稳定增长和高质量发展的有效手段。存量房贷利率的下调可能引发投资者对未来货币政策走向的预期调整，市场可能会预期未来一段时间内收益率水平将进一步下降。

不过，在金融市场中，预期往往具有自我实现的特点。邢军指出，“债市的表现还受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、市场情绪、政策调整等。因此，在分析和预测债市走势时，需要综合考虑各种因素的变化。”

而中长期来看，吕品进一步分析称，“从银行贷款-债券比价逻辑来看，50BPs的降幅中长期来看或对应30年国债10BPs左右的中枢下行。”

缓解RMBS平均早偿局面 地产债投资或可适当下沉信用

此前一段时间，提前还贷潮现象比较明显，6月住房抵押贷款支持证券（RMBS）平均早偿率达到19.3%，要明显高于去年同期的12.9%。央行今年7月发布的区域金融运行报告显示，2023年9-12月的月均提前还贷规模是3870亿元，对应年化提前偿还房贷金额约为4.6万亿元。

根据国家统计局发布的数据，今年1-8月份，新建商品房销售面积6.06亿平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%；新建商品房销售额59723亿元，同比下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。截至8月末，商品房待售面积7.38亿平方米，同比增长13.9%，其中住宅待售面积增长21.5%。

广开首席产业研究院资深研究员马泓亦称，下调存量房贷利率，最直接的积极效果是减轻了存量房贷持有者的偿债压力，降低提前还贷的诉求，并可能推动这部分居民增加其他领域的投资或消费支出。

“在EVA比价测算上，如果将存量RMBS资产池加权平均利率作为按揭贷款的账面收益率，按照‘EVA=税后净利润-资本占用成本-信用风险成本+存款派生收益’计算方式，测算得到30年期国债和按揭贷款EVA分别为2.14%和1.99%。”吕品称。

随着近期降准降息政策快速落地，地产债热度已经跟随企业和个股有所回升，政策支持预期和资金呵护利好共同驱动之下，地产债投资或有所回暖。

上海某公募基金固收交易员对新华财经表示，政策组合拳的出台或能带动行业走出周期底部，未来政策落实进展、楼市销售端的改善以及房企化债等因素会成为重要考量指标，等待基本面更加企稳，相关地产债行情有望继续回暖。

展望后续信用债投资策略，某券商投行部门负责人称，“无论是商品房市场还是地产债券市场，近来都迎来一波热度，但最终行情能否延续，仍要看地产行业的基本面修复情况，综合市场观点来看，房企化债进展及融资力度修复情况仍是关注焦点。”

华西证券首席经济学家刘郁表示，“调降存量房贷利率，减轻居民利息负担，是此次政策组合拳核心亮点。而对于债市而言，进入难得的配置窗口期，对于负债更加稳定的配置盘，虽然可能仍然纠结于财政政策的力度、股市情绪的冲击，但当前处于政策转变的初期阶段，经济的修复效果可能还有很长的时间，在这个过程中需要货币政策持续发力，政策利率的中枢大概率持续下行。”

“等待了大半年的配置窗口终于来了，且行且珍惜。回顾历史，在卖出挤兑行情中，绝对高点很难精准把控，对于能够承受一定波动的资金更适合左侧配置，越上越买。”刘郁称。

编辑：赵鼎

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